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                    政府采購物業服務只是看上去很美?

                    時間:2019-02-21 17:30來源:未知 作者:周秋鴻 點擊:
                    政府后勤服務社會化給廣大物業服務企業帶來了新的商機,讓曾經在各住宅小區挖空心思爭奪市場的物業服務企業感受到了新的希望,從而轉戰政府機構物業服務。

                     

                      原載于《現代物業·新業主》2018年12期/總第444期
                     

                      近年來,受機構改革的影響,原來由政府機構自行管理的辦公區保潔、治安、綠化、設施設備等服務逐漸從政府的后勤工作中剝離出來,走向社會化。政府后勤服務社會化給廣大物業服務企業帶來了新的商機,讓曾經在各住宅小區挖空心思爭奪市場的物業服務企業感受到了新的希望,從而轉戰政府機構物業服務。
                     


                    物業管理企業為進軍政府市場也不斷開發會議接待等新的服務內容
                     

                      政府機構物業服務對沒有開發商背景的物業服務企業具有極大的誘惑,主要表現在以下幾個方面:
                     

                      政府機構的物業服務費支付有保障

                      物業服務目前仍屬于勞動密集型行業,物業服務費用的大部分支出為人員工資及福利。政府機構一般情況下都會按照雙方簽訂的服務合同按時支付物業服務費,不存在類似住宅小區部分業主惡意拖欠物業服務費的情況。物業服務企業如果承接政府機構的物業服務,只要按合同提供物業服務,就可以按時、全額拿到物業服務費。在物業服務的收費及催繳方面,難度系數遠比住宅小區低,不會出現類似管理住宅小區時遇到一部分業主惡意拖欠物業服務費,導致入不敷出、難以維持經營的情況。
                     

                      與政府機構物業服務對接人員溝通難度相對較小

                      與住宅小區物業服務要與每一位業主進行溝通相比較,物業服務企業只對接單一的業主,溝通的難度相對住宅小區要小很多。

                      基于以上原因許多物業服務企業都曾關注政府采購物業服務,但經過觀察和參與政府采購物業服務投標后,很多小型物業服務企業卻又不得不放棄這塊市場。為什么會出現這種現象呢?以下將以A市為例,分析A市在政府采購物業服務過程中存在的問題。
                     

                      招標文件中商務分評分標準具有明確排他性

                      筆者對A市2016年1月至2018年11月網上公布的政府采購物業服務項目進行分析后,發現60%以上的物業服務項目均由少數幾家一級、二級資質的物業服務企業中標。采用公開招標的招標文件中商務分的評分標準各有千秋,以下列舉幾個案例。
                     

                      一、某項目招標文件中規定至少要配36人,且必須滿足服務工作需要。其中:項目經理1名、管理人員1名,其他人員均為保潔、水電工、保安、綠化等人員。但該文件的商務分評分標準中有“投標人所擁有的相關專業技術人員中,有注冊物業管理師的,每一人得1分”的內容。在2015年頒布的國務院文件《國務院關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》(國發〔2015〕11號),取消物業管理師注冊執業資格認定。國家做這一決定的目的很明確,但招標文件中仍出現此類的加分項。如果是指定注冊物業管理師為該項目服務還可以理解為提高項目的管理水平,但文件只要求“投標人擁有”,沒有強調必須為項目服務。同樣在部分招標文件中還出現“投標人擁有高級工程師的,每一人得2分”的情況。而在后期的服務承諾和合同中只字不提“注冊物業服務師”、“高級工程師”應如何為項目提供服務。有些項目全年物業服務費不到50萬元,連項目經理都需與其他項目共用,同樣也設置此類加分項。
                     

                      二、某項目的商務分分值為38分,價格分分值為20分,在商務分的評分標準中出現“投標人獲得生物防治服務企業資質證書的得2分”“獲得硬材清洗養護服務企業資質證書的得1分”“擬投入本項目的專業技術人員中,有高級清潔管理師的,每一人得1分”。“投標人具有《高空外墻清洗服務企業資質證書》的得4分”。在A市,全部擁有以上資質證書和相關人員的企業不到三家企業,再加上其他各類條件,很明確就能猜出為哪家企業“量身定制”的招標文件。
                     

                      三、某項目的商務分有8分內容為“獲某報社頒發的‘百姓口碑榜品牌’‘綜合實力榜品牌’‘創新進步榜品牌’‘金牌好管家品牌’(每有一項2分,滿分8分)”。
                     

                      四、某項目商務分中規定“在本市市區內(不含某某區、某某縣)具有服務機構提供本地化業務咨詢服務的,得1分”“投標人為少數民族地區的服務企業的,得1分”。
                     

                      以上均為筆者從網上公布的招標文件中查找到的內容。可見一些企業為了獲取政府機構的物業服務項目,費盡心機,不但做業主或招標中介機構的工作,根據自己企業自身的條件設置各類“蘿卜招標”得分項,還想方設法去獲取各類資質,評各種獎項。
                     

                      招標中介機構為業主提供帶有傾向性的招標文件格式

                      筆者曾接到幾位政府機構負責物業招標工作的負責人咨詢,他們提及招標中介機構要求他們套用中介機構給的招標文件格式,例如商務分中設置“投標人2015年以來承接過同類項目業績的單個合同金額xxx萬及以上的每項得2分(滿分14分)”。這些負責人表示:他們的初衷是需要中標的物業服務企業能按合同約定為他們提供物業服務就行了,并不看重企業之前是否有同類項目,但招標中介機構一直強調要將這些內容寫入商務分得分標準中。在很多招標文件中的確出現此類評分標準,這些條款除了將一些中小企業無情地排除在外,是不能為業主提供增值服務的。
                     

                      其他方面

                      一、物業管理行業評標專家少,且大部分主要集中在大型物業服務企業,大企業之間易形成評標默契。
                     

                      二、投標文件制作厚、重、精,但錯誤百出,企業中標后并不按投標文件提供服務。如某企業的投標文件中有“中央空調設施設備維保”方面的內容,且占的篇幅較大;但實際招標的項目根本就沒有中央空調,企業沒有根據項目的實際情況制作服務方案,卻最終以最高分中標。
                     

                      三、競爭性談判物業服務項目價格低,有時投標企業報價甚至低于成本報價。由于各方面的原因,部分業主比較喜歡采用競爭性談判的方式采購物業服務。因為此類項目利潤壓得很低,或者計算不出任何利潤,但因為競爭性談判不像公開招標一樣采用綜合評分法,比的是誰能出更低的價格,往往會吸引大量不具備與大型物業服務企業抗爭實力的小型物業服務企業來參與。低價中標很難保障后繼的物業服務質量。
                     

                      四、缺乏專業的第三方監督,業主除了對人員進行核算外,很難對物業服務企業是否達到投標文件承諾的服務標準做出合理的判斷。
                     


                    中山火炬區管委會大樓。機關事務改革的推進,將越來越多的政府物業管理項目推向了市場。
                     

                      對策建議

                      以上為筆者根據對A市2016年以來的物業服務招標文件分析后發現的問題。國家于2017年取消了物業服務企業資質的認定、核定,出臺各類政策將政府機構后勤服務推向社會化,為物業服務企業尤其是中小物業服務企業創造更多的機會,激發物業服務市場活力,在推行的過程中出現問題是不可避免的。針對以上提到的問題,建議通過以下途徑來解決:
                     

                      首先,要求招標代理機構規范運作,編制招標文件不允許存在傾向性條款。對招標代理機構實行評分制,招標代理機構每次違規都要進行扣分處理,當被扣分值達到一定數量后,暫停政府采購項目的招標工作委托工作。
                     

                      其次,由相關部門或行業協會出面制定招標文件規范文本,項目可以有少量根據自身特點設置的得分項,但分值不宜太高,且不能按某企業的條件進行“量身定做”。一旦出現此類情況,招標代理機構要被扣分。
                     

                      再次,各物業服務中標的項目經理及主要工程技術人員的信息要在指定的范圍內進行公示,明確每個項目經理或主要工程技術人員不能兼顧項目的上限值。就如建筑行業對項目經理的管理一樣,一旦中標,項目經理將被鎖定,不能再在別的項目投標文件中出現,如違規出現,該企業的投標作無效處理。從而避免某些企業反復用一個項目經理的業績獲取商務分的現象出現。
                     

                      最后,建議有關部門定期組織專項物業或其他服務類評標培訓,增加評標專家庫的人數,從專家抽取的機率上,降低大型物業服務企業達成評標過程中相互幫助的可能性。適當地引入第三方機構對服務類項目進行監督,通過隨機抽取、評分的形式加強對政府采購類物業服務的監督。

                      (作者單位:廣西外國語學院)

                    (責任編輯:django)
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