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                    物業管理杰出人物——何宜生

                    時間:2019-02-19 14:09來源:未知 作者:特別策劃/本刊編輯部 點擊:
                    《現代物業》為此特別策劃“改革開放40周年物業管理杰出人物”系列采訪,以記錄中國物業管理經理人職業生涯中的“高光時刻”,反映物業管理人對時代做出的特別貢獻。


                     

                      人物履歷:
                     

                      廣州大學全日制工程管理系物業管理專業本科畢業,工程碩士,物業管理師。2006年4月開始參與物業管理。曾在粵海集團旗下廣州番禺麗江花園物業管理有限公司任職,在佛山智慧新城廣東源海物業經營管理有限公司擔任總經理助理兩年,廣州增城萬達廣場商業物業管理有限公司工程物業副總經理、廣電物業區域副總經理一年、廣州格物商業運營管理有限公司總經理。現擔任廣州市物業經理人協會專職秘書長。
                     

                      行業內擔任的最高職位:佛山智慧新城廣東源海物業經營管理有限公司總經理助理,廣州增城萬達廣場商業物業管理有限公司擔任工程物業副總。

                     

                      生涯重要管理項目
                     

                      項目1:中和廣場
                     

                      位于廣州市天河區珠江新城CBD,9萬平方米純商業甲級寫字樓,1-5層為商業,6-34層為寫字樓,主要客戶包括金融業、高端餐飲、高端商業和涉外業態。
                     

                      項目業態定位明晰。經營性業態,主要以銀行業、投資公司為主,外加配套或相關地產行業。廣發銀行、招商銀行、渤海銀行三家銀行占整座寫字樓將近1/4的辦公面積。高端餐飲業包括南海漁村徐博館、炳勝品味酒家、炳勝公館、富潮軒、素成齋高端餐飲業,面積均在2,000平方米以上。高端商業包括勞斯萊斯、賓利專賣店(華南地區幾省中僅有的兩家此類品牌專賣店)。涉外業態包括科威特總領事館、伊朗領事館。
                     

                      物業管理公司代表業主統一進行經營管理。此寫字樓產權有三大業主,為市面上相對較少的類似單一業主的項目,整個商場的經營、管理、服務都由物業管理公司執行,甚至承擔了一部分招商職能。有些成功的招商案例就是由物業管理公司幫助業主完成。
                     

                      幫助業主提供特色服務。例如,公司曾經成功主導協助科威特總領事館舉行開館儀式。科威特總領事館提出要舉行開館儀式時,物業管理公司主動提出進行協助。“這也是為了要提高寫字樓的知名度。”何宜生說,物業管理公司組成工作組,請整棟寫字樓中較大型租戶的高管出席儀式,并邀請了幾十家媒體。同時,配合公安局、保安等行動管理部門進行現場所有接待工作。
                     

                      “我們花了兩萬多元的成本進行現場布置,比如紅地毯、花卉。儀式非常成功,后來還得到科威特總領事館的書面表揚。”作為現場主要聯絡人,何宜生還獲得了科威特總領事館頒發的紀念徽章。
                     

                      項目2:富力盈豐大廈
                     

                      商住兩用型公寓,8萬平方米體量。首層商鋪22套,樓層共有單元1,029套。主要規劃為商業,但作為公寓包含多種業態:寫字樓、公寓酒店、自助公寓等。
                     

                      協調多方矛盾,既是此項目的管理難點同時也是管理亮點。富力盈豐大廈定位為銷售性的公寓寫字樓,業態界限不明晰,寫字樓、公寓酒店、自住的各類客戶之間極易產生矛盾。“例如,上班早高峰正是電梯繁忙時,公寓酒店的客服卻又要趁著客戶退房打掃衛生,同樣也會占用電梯,這就造成了一種不平衡。”何宜生說,自住的客戶需要隱私和安靜的環境,希望樓中人員簡單,但是同時寫字樓又是一個很開放的區域,來訪人員眾多,這同樣會造成矛盾。這些矛盾點集中到一起,為物業管理公司帶來很大的管理難度。作為富力盈豐大廈項目經理,何宜生花費了很大的精力去協調各方面的需求點。“我當時召集了所有的公寓管理公司負責人、老板開會,將各自使用電梯的時間段和具體使用的電梯進行了詳細地規定。”何宜生說,不單是電梯的使用時間,其他方面也做了相應的規定,例如,客房的清潔人員要穿統一的制服,“不能隨便穿拖鞋到處走,要保證大廈的形象,以工作狀態出現。”何宜生說,大家基本都能按照這些約定來執行,但個別新進的工作人員未能依照規定行事,偶爾還會有沖突。
                     

                      引導客流服務。以往此大廈定位為公寓,每間公寓住2~3人,但是轉變為辦公業態之后,每間公寓中增加至6~8人,這就造成原有設計的電梯不夠。何宜生說,為了改變這一局面,他們采取了人工高低區的控制,在上班高峰期進行客流引導,讓工作人員主動使用空梯。例如,早上7:30之前,清潔人員與清潔車可以使用客梯,但在這個時間段之后就只能使用貨梯。“這些都由我們的人員進行管控,在崗位管理上做了較好的服務。”何宜生說。
                     

                      項目3:佛山智慧新城
                     

                      位于佛山市禪城區CBD,123萬平方米綜合體,17棟甲級寫字樓,7棟住宅,包含一個智慧公園。
                     

                      企業服務。此項目中業主通常是各自購買一棟樓或半棟樓作為總部中心。例如,格力電器、廣州農商銀行、佛山農商銀行、廣州廣播電視集團都各購買一棟,鼎立陶瓷等則購買半棟。
                     

                      佛山市委市政府對其的定位為“把智慧新城打造成總部企業的商業體”。因而,在行政管理方面,物業管理公司密切配合佛山市委市政府,打造了全國第一個“一站式”行政服務中心,當天兩個小時之內就可以完成公司的注冊。
                     

                      滿足大客戶各類需求。行政服務中心也由物業管理公司管理。客戶需要使用商業廣場,則會幫助配合其開業活動、慶典活動,同時配合政府的大型公益活動。“從整體上為客戶引進新客流,也擴大了知名度和影響力。”何宜生說。
                     

                      管理方式靈活。這些購買了一棟樓、半棟樓的客戶,大多數自主進行室內管理,但其中也有少數會購買物業服務,“例如客服主要由客戶自己運營,打掃清潔則由我們來進行。”何宜生說,每棟樓的情況各不相同,有幾棟樓的室內完全為自主管理,但是公共服務部分又要依靠園區物業管理公司。比如中央空調一定是由園區物業管理公司來進行統一運營,但每棟樓的分體式空調則由園區物業管理公司協助其進行運營管理。


                    佛山智慧新城
                     

                      項目4:增城萬達廣場
                     

                      此項目為綜合購物中心,18萬平方米體量。其最主要的管理特色和亮點在于利用商業廣場進行活動策劃,以商業氣氛引入客流。
                     

                      何宜生作為工程物業副總經理,主管工程部和物業部兩個部門。其中,物業部負責秩序管理、安保管理、環境管理,包括消殺四害、垃圾清運等。工程部則主要負責整個商業體中所有工程設施、設備的運營,其中一部分為自主管理,另一部分專業分包,如中央空調、電梯等。
                     

                      何宜生說:“我們盡最大的專業能力和資源統籌能力去滿足客戶對工程物業條件的要求。”例如消防,當工程條件不具備時,其無法出租,因為根本就通不過相關驗收。
                     

                      項目5:中國移動南方基地
                     

                      此項目占地40萬平方米,為機房加科技研發辦公單一業主園區。
                     

                      保密要求高。作為完全單一業主的科技園區,此項目有許多保密方面的要求,其中很多超出了物業管理本身的要求和服務管理范圍。何宜生在管理此項目時,擔任中國移動南方基地區域副總經理兼項目副總經理,他的具體工作就是園區的管理運營。“其中有一個名為日月湖的水庫,水體管理、河水中魚類等生物的管理都是由物業管理公司請專業人才進行管理。”
                     

                      平行管理狀態下配合業主工作。在園區當中,如中央空調、消防等都是實行平行分包管理,業主和物業管理公司屬于平行單位。“有的由同一部門管理,有的則由不同科室管理,很多時候業主不如我們專業,需要我們配合他們工作。”何宜生說,“例如通信機樓的工程板塊,我們物業管理只負責強電和部分弱電的管理。”

                     

                      生涯最大困境
                     

                      招商與物業條件的沖突。在招商階段,曾經答應了業主和租戶很多條件,但是由于力量不足,其中很多條件很難實現或需要很大的成本才能夠實現。還有一些處于現行法律法規的灰色地帶。例如,商戶招商營運、進駐的一些工程條件會與現實的工程條件不配套、不相符。在這方面如何協調商戶與物業管理者之間的關系,就成為何宜生面臨的最大困難。
                     

                      為此他采取的方法是,運用手中所有的資源,幫助商戶用最少的經濟成本達成其所需要的工程條件。事實上,有些方面并不需要商戶再進行出資。“但是由于我們的確沒有辦法滿足其條件,因而只能做到用最小的成本去幫其達到開業條件,這一點也是為商戶所能接受的。”
                     

                      “第一租賃合同簽下來,我們當然不允許自己違約,商戶違約則會付出相應的經濟代價,一般不會要求退出。”何宜生說,他們將全力以赴將工程條件做到符合相關的法律法規,以支持商戶。

                     

                      生涯最受益理念/方法
                     

                      和客戶交朋友。每一家公司都有各自不同的管理思想和理念。在廣州市番禺麗江花園物業管理有限公司任職時,讓何宜生受益良多的是其對客戶關系的處理方法。公司提倡與客戶交朋友,要求每一個員工都要同一定數量的業主或租戶交朋友,這可以較好地化解運營服務當中出現的矛盾。當服務做不到位時,就會讓這些與業主關系好的員工去進行二次服務,從而化解矛盾,讓問題得到更好的處理。“聽起來好像很簡單,但實際上這并不容易。”
                     

                      智能化管理。讓何宜生印象深刻的另一個管理方法是萬達廣場的“慧云管理”,這個理念是將電梯、中央空調、采光棚以及其他所有智能化設施設備運行集中于自己所開發的“慧云平臺”上,達到可以精準顯示能耗的統一管控。例如,設置天氣模式之后,中央空調就會在某一時間點進行開啟,根據今天的天氣情況,在開業之前調至適宜的溫度,并減少相應能耗。何宜生表示這種管理方法十分獨特并且很先進。
                     

                      將同事當作自己的事業合伙人來培養。在多年的實踐中,何宜生形成了自己的管理觀念,在內部管理中,不能只把下屬當作下屬,而是要當作自己的事業合伙人去培養,給予其一定的職業發揮自由度,給其適時的指導、引導、培訓,讓其變成有思想、有自由發揮空間的職業人,發揮自我最大的能力、價值,并且具備積極主動性。
                     

                      給予員工一定的機會,給予更多的培訓,讓其自我鍛煉,完成個人成長之后,其就會擁有更多的職業機會,那么員工無論在公司內部或外部,都會積極主動地做好手頭的工作。“后期我的工作就是動嘴巴進行指揮,基本上不用我干活。員工遇到問題會自己先進行實踐,不行才會請教我,我會給予一些方向性或方法性的內容再讓他自己去實踐。這種管理方法會讓一個人發揮他最大的積極主動性和最大價值。”何宜生說。

                     

                      物業經理人協會的價值和意義
                     

                      何宜生認為,與傳統物業管理行業協會相比較,物業經理人協會的特點在于,其會員僅代表個人,而不代表公司。會員都具備很大的積極主動性和空間去提升自我的專業水平、促進行業教育。“這個平臺可以讓他們完成自我實現,交到許多朋友。”何宜生說,物業經理人協會的門檻是項目經理以上,目前總經理級別以上的會員有50多名。大家可以深入交流工作當中所遇到的困難、問題,分享成功的案例,探討行業的發展。“可能我們談的內容會影響到一個行業的發展。”何宜生說,由于代表的是個人身份,而不代表公司或組織,這使得協會的會員也可以更自由地探討,完成相互之間的協作交流,從而起到解決問題的作用。
                     

                      廣州市物業經理人協會從成立之初的60多名會員,經過四年的發展,現在已經擁有400多名會員。何宜生說,“正是由于大家看到了其價值所在,才促進了協會的飛速發展。得到提升,最現實的收獲就是找工作很簡單。”何宜生自己后期的幾份工作完全沒有使用投簡歷的傳統方式,因為通過這個協會,他認識了許多公司的總經理或董事長,“通過協會日常的論壇和交流活動,整個行業都知道我在甲級寫字樓管理這方面有一定的實踐經驗,我找工作就會請我去任職,并不需要面試。”何宜生說。
                     

                      經理人協會是一個公益性非營利性組織,更多的是服務職能,每年定期舉辦大型行業交流活動,包括論壇、沙龍各種形式或主題性活動,以促進同行之間的交流。除了同行業的交流之外,還會和相關行業進行融合。“例如,電動車、自行車充電樁、智能洗車這些與我們相關的方面,我們都會同相關供應商進行較深入的交流,拿到一些經營的項目,促進行業的發展。”何宜生說,經理人之間的交流,平臺的培訓和資源整合,相關行業的融合,這三點就是廣州市物業經理人協會在促進行業交流方面的具體實踐。

                     

                      對行業的認知
                     

                      從畢業到現在,在13年的職業生涯之中,何宜生發現,很多公司并沒有給予員工足夠的空間讓其去發揮最大價值。有一個很通俗的小例子:員工一天的工作時間為八小時,但很可能五小時甚至四小時就完成了工作,但通常公司并不會因此給予更多的工資去進行獎勵。“這就是職業與事業之間最大的矛盾。”何宜生說,如果是進行自主創業,不管是做一分鐘還是十個小時,其成就都是自己的。
                     

                      何宜生認為,接下來職場形勢將會發生很大的變化,在服務或經營類型領域,培養未來合伙人這種形式才能最大限度地適應市場變化。如果還是秉承職業經理人這種管理理念,將會對公司的發展造成瓶頸以致很難突破,甚至走向滅亡。
                     

                      老一輩的職場人通常都認為,員工來到職場就是為了奉獻價值,因而常跟年輕人提及奉獻問題。但這并不為現在職場上的年輕人所認同。“我憑什么奉獻?我奉獻幾十年,你炒了我,之后我找誰要去?”何宜生認為,傳統的觀念一定要變化,“合伙人”這種形式才是符合現在社會經濟發展規律的。“要很明確地告訴我,我能得到什么,我就會全力發揮,好好努力。”何宜生說。
                     

                      從“物業管理”到“物業服務”,多年實踐中,何宜生有一種強烈的感覺,他認為整個行業的偏向性較大。很多物業管理的公司和老板偏離理念,強調社區經營和社區資源運營。但“物業管理本身目的在于物業的保值、增值,這才是我們的核心。我很想強調,大家先做好本職工作,讓這個行業活得有尊嚴。不是因為這些服務做好了而有尊嚴,而是我能讓你的物業保值、增值。”何宜生說,廣州市的新小區起碼擁有三四百萬元的資產,如果業主對兩元錢的物業管理費還覺得貴,那這個行業就失去了它的意義所在。“商業之中物業管理起到的作用大家都非常認可,但是在住宅行業,我覺得偏向性應當轉變,不是不要社區經營,而是我們物業人首先要肯定物業行業對資產的保值、增值價值,讓我們的工作得到認可和尊重。”

                    (責任編輯:django)
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