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                    物業管理杰出人物——張寧

                    時間:2019-02-19 12:06來源:未知 作者:特別策劃/本刊編輯部 點擊:
                    《現代物業》為此特別策劃“改革開放40周年物業管理杰出人物”系列采訪,以記錄中國物業管理經理人職業生涯中的“高光時刻”,反映物業管理人對時代做出的特別貢獻。




                     

                      人物履歷:
                     

                      1995年參加工作,在地產公司工程部做智能化工程師,參與建設一座4萬平方米的5A甲級寫字樓。1997年該項目竣工后成立物業管理公司,張寧被任命為工程部經理,負責整個大廈的機電運行。2000年作為公司的答辯人(擬定項目經理)參加在常州市舉行的第一次物業管理公開招投標,以出色的表現最后中標,全面管理一座寫字樓,從此開始正式的物業管理生涯。現任泛海物業管理有限公司上海分公司總經理。
                     

                      行業內擔任的最高職位:常州中房物業有限公司(一級資質)總經理(2007年-2010年),并且兼任常州市物業管理協會副秘書長。

                     

                      生涯重要管理項目
                     

                      泛海國際中心,位于杭州錢江新城,由三座超高層甲級寫字樓組成,共計17萬平方米,設施先進、配套完善,于2011年投入使用。主要業主單位有華夏銀行、北京銀行、中策橡膠、大唐國際、杭州鋼鐵、森禾種業等。
                     


                    杭州泛海國際中心
                     

                      項目管理亮點
                     

                      注重前期介入和承接查驗。在前期介入時,物業管理單位就從有利于今后運行維護和成本角度提出建議,開發建設單位進行了采納。在承接查驗過程中,按照《物業承接查驗辦法》,簽訂承接查驗協議,對承接查驗出現的問題約定處理辦法,及時進行跟進。
                     

                      在日常管理中,全面導入5S管理的模式。采用目視管理、看板管理、洗澡運動、紅牌活動、尋寶活動、定點攝影等方法,全面整理、整頓、清掃、清潔,最后達成全員素質提高的作用。特別是設備機房管理,所有指標信息都有目視化管理痕跡,比如壓力、流向、注意事項等。
                     

                      垃圾房采用5S管理后,標準是在垃圾房里可以就餐而不感覺到任何的不舒適,對固體廢棄物的收集和處置采用精細化的管理。生活垃圾按照樓層進行分類,一旦有客戶遺失東西需要尋找可以立刻找到。
                     

                      倉庫管理做到物品分類明確一目了然。物品都有最大量和最小量,出入采用先進先出的規則。
                     


                    倉庫管理分類明確
                     

                      維修操作間,工具器材整齊,通過管理看板,對近期的工作安排一目了然。
                     


                    工具采用看板管理
                     

                      大樓采用了冰蓄冷系統,利用峰谷電價晚上制冰,白天融冰,達到降低能源消耗的目的。采用先進的BA控制系統,在監控室可以進行空調系統的風量和溫度的實時監控和調節,觀察電梯運行的狀態,設定公共區域照明的開啟關閉時間,觀測送風機、新風機、排水泵的運行狀態并可以進行遠程操作。
                     

                      在安管部設立糾察崗位,由兩位高大帥氣的安管,以標準的走姿在各崗位進行巡視,及時糾正安管不當行為和提升儀容。
                     

                      在實施精細化管理的過程中,最大的困難是業主方沒有資金,或沒有動力。比如機房改造、設施改造與更新。要解決這個問題,張寧認為可以像買手機一樣,可以買簡約版也可以買標準版,資金充足的話可以買豪華版、限量版。針對經費不足的情況,可以在注重安全的前提下,進行最基本的配置。選用的材料雖然價廉,但是可以達到同樣的效果。

                     

                      生涯最大困境
                     

                      在一個項目中,業主方十個樓層一起裝修,時間緊迫,要求確保開業,業主方未配備專業工程師,機電調試、工程銜接、機電安裝、材料運輸需要協調,希望物管能積極配合。克服的方法是組建隊伍對接施工單位,從實際出發提出建議,從原始圖紙著手,建議進行合理優化,合理安排垂直運輸時間段,全程參與工程建設,包括隱蔽工程驗收、機電安裝、機電調試、系統聯調、開業前準備等。期間還化解了一次施工單位之間的治安事件。兩個施工單位為了趕進度,搶奪電梯使用權,張寧帶領物業團隊及時進行勸阻,保證了最終順利開業,獲得客戶好評,送來錦旗,并宴請了管理團隊。“我的同事第一次喝到了茅臺,這是對方對我們的認可和感激。”張寧說。
                     

                      另一次困難是處理務工人員要債糾紛。有的單位年底沒有付足務工人員工錢,務工人員以為是甲方的問題,就采取極端措施來要錢。物業管理方制止過激行為,要求對方的組織者出來溝通,要求對方老板出場,當面澄清事實,擺明立場,堅決維護甲方利益,確保在過年前不出現意外。

                     

                      生涯最受益理念/方法
                     

                      走動式管理。堅持作為主管、經理、項目總一定要深入現場,要了解項目的每個角角落落。熟悉項目的每個員工,要經常和客戶進行溝通。出現問題一定是第一時間到現場了解情況。“切忌在辦公室羽扇綸巾,運籌帷幄。”
                     

                      對待他人真誠。張寧說,講實話的成本是最低的,面對客戶、同事,不需要一大堆謊言去掩蓋事實,所以成本最低。做事要有利他之心,要站在對方的立場上考慮問題,客戶需要被尊重、被重視、被關心,所以在服務設計上就要體現這些細節。
                     

                      各級領導要有榜樣的作用,保持良好的職業素養非常重要。
                     

                      注重時間管理,思維導圖和任務清單是有效的時間管理工具。每年年底都要求各部門的主管將當年的工作用思維導圖進行總結,明年的工作用思維導圖做成計劃。經過審核以后,塑封張貼在自己的工位前。工作計劃內容包括每日、每周、每月、每季、每半年、每年需要開展的工作,以及各項工作的時間節點。對于非計劃性的工作,采用任務清單的形式,明確責任人、采取措施和完成時間。監督人進行及時跟進。每年都要給各位主管配發一本時間管理筆記本,記錄每天、每月、每周做的事情。并且特別強調,第二象限也就是重要但不緊急的事情是最最重要的事情需要及時進行處理。
                     

                      養成寫晨間日記的習慣。每天早晨用十分鐘的時間,將昨天發生的一些事情進行反思復盤。將今天準備做的事情列出計劃清單,并且總結昨天做的事情。“不完全都是工作,也會寫一些生活類的事情,比如說,晚上一頓美食,一本書的精彩文摘,學習心得等。”
                     

                      “斷舍離”。“斷舍離”是日本雜物管理師山下英子創立的概念,斷=不買、不收取不需要的東西;舍=處理掉堆放在家里沒用的東西;離=舍棄對物質的迷戀,讓自己處于寬敞舒適、自由自在的空間。和5S管理中的整理是一個概念。就是留下必需的,清理不必要的。比如,到年底在辦公室開展一次“斷舍離”的活動。每一個員工對自己工位及周邊環境所有的物品進行一次取舍,比如過期的文件、雜志、物品。留下必需的,其他全部進行入庫、丟棄、變賣等處理。對于管理區域內的更衣室、備勤室、倉庫、宿舍、操作間等,都要開展“斷舍離”活動。只留下必需必要的物品,其余全部進行處理。這樣下來環境變得美化了,管理變得簡單了。
                     

                      對倉庫的管理,定期進行盤點,按照需求進行采購,盡量采用零庫存的方式,對于過期的、有問題的產品及時進行清理。
                     

                      當然對于個人來講也要進行“斷舍離”。比如對手機里的APP定期進行清理,只保留必需的。

                     

                      對職業的感悟
                     

                      “我是誤打誤撞進入物業行業的。一開始覺得行業地位低,沒有發展前景,學不到新東西。當時一心想要回到開發商做工程管理。后來發現回不去了,索性靜下心來,認真工作,正好物業行業懂工程的人比較缺乏,獲得了重用,逐漸認識到物業管理行業挺適合自己。隨著開發商越來越重視物業管理,特別是前期介入、承接查驗、服務設計等方面,現在一方面覺得這個行業充滿了前景,另一方面,感覺細分領域眾多,需要學習的東西很多。比如互聯網、物聯網、綠色建筑、設施管理、標準建設等。”
                     

                      “互聯網時代,我主要是用手機進行學習。涉及經濟、管理、歷史、國學、文學等各個方面。這些都是利用業余時間來完成的,只要有碎片時間,一定是用耳機來聆聽,用眼睛來看,接受新的知識,不斷進行迭代。”

                    (責任編輯:django)
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